8月东莞住宅供需齐升 住宅新增供应创近3年新高，成交创近4年新高

8月东莞房企推货节奏加快（图文无关）。 □文、图 信息时报记者 段亚雄

8月东莞楼市供需齐升。东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月东莞住宅新增供应创近3年新高，供应约77万平方米；住宅网签成交约86万平方米，环比和同比分别上升6%和66%，创近四年新高。业内人士对此分析认为，主要受新政影响，部分房企推货节奏加快带动成交走高。分区域来看，成交热点集中在松山湖片区和东南临深片区。

市场：供需齐升 消化周期缩短至6个月

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月东莞住宅新增供应创近3年新高，供应约77万平方米，环比增长17%，同比大幅增长109%。7月底冲刺项目集中进入8月网签，8月东莞住宅网签成交止跌回升，约86万平方米，环比和同比分别增长6%和66%，创2017年至今新高。

究其原因，业内人士分析认为，受7·25新政影响，部分房企赶着备案拿证，同时8月新入市的项目供应量要达3万平方米，推货节奏加快带动成交走高；热门区域东城和大朗，项目有推新，客户入市诚意度高。今年前8个月供应同比持平，随着供应放量，成交持续上升，升幅为17%。其中别墅表现亮眼，供需齐涨，升幅超四成。

8月整体开盘去化率超七成,，多个新盘开盘去化率100%。据东莞中原战略研究中心监测数据不完全统计显示，8月加推开盘项目为25个，与7月持平，推货量较7月有所下滑，整体开盘去化率为72%，环比上升8个百分点，创年内新高。对此，东莞中原战略研究中心表示，受7·25新政影响8月市场推货量减少，多个项目由于前期蓄客量大，推货量有限，造成多个新开盘热销，市场预期难以扭转；长期供应紧张且热门区域，加大推货量，其中大朗安华香蜜松湖8月推货量高达近600套，高埗安联尚璟推货近300套，由于项目定价合理，开盘热销，推高全市整体销售率。另外，受7·25新政影响，市场已开始分化，一些项目去化情况已经下滑明显，尤其一些经济活跃度低区域，且定价偏高的项目

库存则持续创新低，消化周期缩短为6个月。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至8月31日，东莞住宅库存套数24678套，库存面积持续下滑至316万平方米，环比小幅下降2%，同比下降31%，库存持续走低，创近4年新低。按照过年一年消化速度计算，8月底住宅消化周期为6.1个月，较7月缩短0.5个月，同比缩短3.9个月。

业内人士认为，主要由于市场供不应求情况持续加剧造成库存下滑。市场分化明显，中心城区和水乡片区库存均低于33万平方米，其中中心城区消化周期为3.4个月，严重供不应求，东南临深片区住宅库存最大为97万平方米，住宅库存消化周期缩短至9个月。

片区：分化明显 麻涌沙田为成交热点

从片区来看，供应热点集中在滨海片区和松山湖片区，环比大幅上升88%，占比47%。另外，中心城区、东南临深片区8月各项目供应仅2万平方米左右，整体供应较7月回落明显。成交方面，成交热点集中在松山湖片区和东南临深片区，合计成交32.99万平方米，占比达38%。其中松山湖区较7月增长5个百分点，主要受到安华香蜜松湖、松湖碧桂园天鉆、金地碧桂园时代城等集中签约拉高。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，分镇街看8月市场分化依旧，成交量涨跌参半，麻涌、沙田为成交热点，其中麻涌由于个别推货量大且价格相对合理，承接中心城区外溢刚需，成交持续活跃；而沙田由于在售项目供应放量，刺激成交。供应方面，受新政影响下7月底开发商普遍加快备案，8月集中释放，故整体供应量较7月仍有所增长。其中，虎门供应量最大，主要受虎门印象、华侨城云麓台放量拉高，其次麻涌珠江万科城、大朗安华香蜜松湖等多项目供应拉动区域供应走高。

8月近八成镇街成交均价上涨，其中涨幅较大的镇街有黄江、大岭山、常平和东坑。东莞中原战略研究中心表示，这主要由于区域内多个高价项目集中签约拉高所致。

记者获悉，超半成镇街去化周期缩短，供不应求镇街增多。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，全市超5成镇街去化周期缩短，18个镇街消化周期不足6个月。其中周期缩短超1个月的有9个镇街，超2个月的有4个镇街，分别为望牛墩、高埗、清溪、中堂，主要由于区域内在售项目存量较少，且首创禧瑞阅府、安联尚璟、新世纪颐龙湾等多个热销项目持续发力，缩短去化周期；另外存量最大仍为塘厦高达42万平方米，但较今年3月缩减16万平方米。

全市有4个镇街处于供过于求（环比减少3个，实际中仅剩桥头），11个镇街处于供求平衡（环比持平），18个镇街处于供不应求（环比增加3个）。

产品：个盘拉动别墅成交占比上升

据东莞中原战略研究中心监测显示，8月洋房成交6950套，成交占比维持在92%，环比持平，同比下滑3个百分点。别墅成交比重为8%，环比持平，同比上升3个百分点，主要由于海逸豪庭成交持续活跃，8月集中签约123套。住宅公寓由于长期供应放缓，投资降温，成交占比维持在0%~1%左右。

洋房供需创新高，价格小幅上涨。记者获悉，8月洋房供应大幅放量，供应66万平方米，环比和同比分别增长9%和94%，创近3年新高；洋房成交约75万平方米，环比增长8%，同比增长58%，创近4年新高。刚需产品仍为市场成交主力，建筑面积约70~120平方米刚需型产品占比为80%，环比上升2个百分点，同比下降1个百分点，主要由于该面积段产品供应持续放量，同时受珠江万科城成交近372套拉动影响。另外改善型作为市场第二主力，产品占比为17%，环比下降1个百分点。

8月全市别墅供应上升显著，总供应566套，环比大幅增长225%，同比增长258%。8月成交577套，环比增长9%，同比增长167%，成交维持高位，创近4年新高。海逸豪庭成交火热，单月成交量达123套，成交10套以上项目增多，使别墅总体成交增长。从别墅成交结构来看，144平方米以下经济型别墅成交占比为51%，增长明显，环比增长17个百分点。144~200平方米产品占比回落，环比下降4个百分点，主要由于多个项目144平方米以下产品成交量增多，使144~200平方米面积段产品占比被压缩。

公寓方面，8月全市供应回落，环比下降10%，同比增长171%，主要集中在佳兆业时代芳华，供应达380套。8月成交4.31万平方米，环比下降19%，其中卓越华堂时光和和昌众筑中央松湖成交较为亮眼，成交均超百套，八成项目成交量不足30套。从公寓产品成交结构来看，成交以30~60平方米小户型产品为主，占比约78%，环比增长9个百分点，同比下降3个百分点。

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