禅城法院：涉疫房产审判传递司法温度

禅城法院开庭审理涉疫房地产纠纷案件。受访单位供图

房地产纠纷案件是房地产市场运行的晴雨表。在疫情防控常态化中如何做好房地产审判工作，是佛山市禅城区人民法院（下称“禅城法院”）当前的重要工作。在佛山市中级人民法院的指导下，作为该院负责房地产专业审判工作的民四庭，紧密结合常态化疫情防控的新形势新要求，通过加大调解力度、组建专门审判团队、加强涉疫情房地产纠纷调研、审慎使用保全措施等，助力复工复产复学，为禅城区社会经济发展传递司法温度。

●撰文：唐梦李允玲

涉疫房地产工程纠纷，注重调解助力共渡难关

今年3月，位于禅城区张槎街道的一个地产项目工程，施工方与发包方因工程款发生争议：发包方认为施工方不及时撤场，且疫情防控下迟延复工，其将面临巨大损失……

禅城法院了解到上述情况后，立即启动诉前联调机制，主动介入详细了解案件经过和各方诉求后，提出由双方共同委托第三方机构对已完成工程情况进行固定、发包方先行支付一定工程款、承包方收到工程款后先退场，之后再通过合法途径解决纷争的破冰方案。得到各方认可后，双方在法院达成了调解协议，该项目工程得以及时复工。

上述案件只是禅城法院做好疫情下房地产案件审判工作，助力复工复产的一个缩影。疫情发生后，各行各业在不同层面均受到不同程度的影响，房地产行业亦不例外，在建工程、商品房销售到房屋租赁市场均有波及。对涉疫情房地产纠纷，该院在案件处理过程中更注重调解，引导当事人互让互谅、共担风险，通过调解协商、共渡难关，努力在平衡各方利益的前提下实质性化解纠纷。

今年3月，两家建筑公司因与佛山一民办小学之间的建设工程施工合同纠纷诉至禅城法院并申请财产保全。两原告同时申请对学校名下多个银行账户进行冻结，财产保全总金额达3700余万元。采取冻结措施后，学校向法院提出，眼下复学在即，亟须解冻部分银行账户用于发放教师工资，以维护教师队伍的稳定。

得知这一情况后，禅城法院立刻组织双方到庭。在法院的协调下，学校提出更为合理的保全方案，通过出具保险公司的保函和提供其他的财产置换，解除一部分账户冻结。最终，双方达成了解封部分账户的协议，既保障了原告利益，学校又可投入复学准备。

疫情发生后，禅城法院审慎适用保全措施，以降低涉诉企业保全成本和被保全成本为落脚点，既依法保护债权人的合法权益，又合理采取保全措施，尽量减少因保全措施对债务困难企业和经营者的正常生产经营活动的影响。如对于住宿餐饮、文化旅游等受疫情影响较大行业，尤其是中小企业，慎用查封、扣押、冻结等强制措施；对于已经采取的保全措施的，准许企业提出合理置换保全财产请求；同时保持高威慑，防止因疫情解除或变更保全措施后恶意转移财产的行为，注重保护债权人的合法权益。

涉疫房地产租赁纠纷，统一案件裁判标准

作为民事审判重要组成部分的房地产审判，对保障人民群众安居乐业、服务社会经济发展大局有重要意义。且该类案件具有涉众、新型、重大的特点，审理难度较大，在疫情背景下，准确把握不可抗力、情势变更、公平原则在具体房地产审判案件中的运用，成为该院民四庭庭长梁菡首先要解决的问题。

为此，禅城法院民四庭组建了专门审判团队审理涉疫情案件，通过加强类案分析研讨，形成了建设工程、房屋买卖、不动产租赁等案件的细分类裁判思路，统一裁判尺度。

就群众比较关心的租赁合同案件，在生活用房租赁中，承租人主张减免租金的，应引导当事人协商解决。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情下不影响承租人居住使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

目前佛山地区疫情防控采取的措施中没有要求对特定商场进行封闭、停业，虽然疫情客观上影响了承租人的经营收入，但与租赁合同的履行无直接关系，在出租人可继续提供租赁物业的情况下，承租人仍应继续履行租赁合同，一般不得以疫情要求减免租金、解除合同。

4月初，禅城法院受理的一起租赁合同纠纷案件中，被告江某向原告杜某承租了位于禅城区汾江南路的一商铺，租赁期5年，后江某以受到新冠疫情影响构成不可抗力、无法继续经营商铺为由，不再交纳租金，并于3月份撤离商铺。法院经审理后，认为江某无法履行合同并非受到疫情影响，即使受到新冠疫情影响也并非可以完全不履行合同，认定疫情对合同影响需要结合实际情况进行判定，故江某不缴纳租金的行为构成违约，应承担违约责任。

对餐饮商铺此类受疫情影响较大的经营性场所而言，按照相关规定，佛山市于2月8日要求餐饮服务单位暂停提供现场就餐，直到2月28日才有条件放开，此期间以现场就餐为主营业务的餐饮商铺承租人可要求减免租金，但需要提供疫情前后、历史同期现场就餐营业收入与外卖、外带营业收入数额的证据。

加强涉疫房地产纠纷调研，把握“三个有利”原则

4月28日，一场主题为“疫情防控下房地产纠纷形势分析会”在禅城法院召开。会议邀请了房地产企业、商场运营企业、金融机构、政府相关职能部门等，共同就疫情防控下可能或已经出现的法律问题进行分析，群策群力，共商如何做好风险防控和纠纷化解。

“目前，对涉疫情房地产相关案件的处理，我院主要把握"三个有利于"原则，即有利于国家疫情防控目标的实现、有利于促进房地产市场健康发展、有利于维护社会稳定和谐。”该院党组副书记、副院长陈晓明表示。

今年以来截至4月29日，禅城法院共受理涉疫情不动产合同纠纷案件35件，其中涉及房屋买卖合同案件1件，其他34件均为不动产租赁合同纠纷案件。

早在4月初，民四庭就组织了调研团队，对疫情防控下禅城区房地产市场进行深入调研，梳理疫情防控造成的影响和各方利益诉求，对涉疫情案件特点和趋势加强分析，确立涉疫情地产典型案件裁判思路，合理引导各方市场主体，助力社会复工复产，维护地方经济社会平稳发展。4月下旬，《探索疫情防控下房地产纠纷的对策》正式出炉，为后期审判工作提供参考。

除了加强调研，民四庭同样重视普法宣传。2月下旬，当复工复产的“重启键”按下后，民四庭第一时间指派法官到禅城区黎冲村、石梁村等村集体、石湾街道的陶瓷企业、商业综合体等开展助力复工复产的普法宣传活动，对涉及村集体、商户提出的房屋租金等问题作了解答指引。

据悉，禅城法院民四庭自2017年3月成立以来，致力于发挥专业化审判优势，延伸审判职能，促进禅城区房地产业健康有序良性发展。

去年3月，民四庭以近三年该院审理的房地产案件为研究对象，及时研判禅城区房地产领域相关法律问题及法律风险，发布2万多字的调研报告，针对性地提出有效规范房地产市场秩序、全面防控房地产风险的建议，引起业内高度关注并得到高度认可。

去年4月，民四庭发布了《物业案件审判白皮书》，引导社会各方主体防范风险、合法维权，获得社会各界一致好评。同年11月，还发布《房屋买卖纠纷案件审判实务问答》，以“一问一答”的形式对社会关注的热点难点进行释法说理。

房地产专业审判模式，护航高质量发展

据统计，2017年至2019年，禅城法院共受理各类房地产纠纷案件8328件，标的总金额超40亿元。其中，2019年新收案件3876件，同比上升63.45%，案件呈激增趋势。2019年，民四庭法官人均结案超400件，办案数量居该院民商事法官前列。

房地产纠纷案件具有较强专业性，在案件量激增的情况下，如何又好又快地办案？为此，民四庭将法官和辅助人员根据收案特点编成5个审判团队，由一名经验丰富、业务过硬的法官带领，分别负责审理房屋买卖纠纷、房屋租赁纠纷、物业服务合同纠纷、建设工程纠纷和涉房地产的其他纠纷案件，高度专业化的审判模式有效提高了审判质效，较好缓解了案件逐年飙升的审判压力。

民四庭还建立了专业法官会议研讨制度，以合理标准限制法官的自由裁量权。同时，落实类案登记制度，编写房地产审判实务问题，明确审判思路。此外，加强裁判文书改革、注重裁判文书说理，尤其是难案要案，增加说理部分的表述比重，认真回应双方意见。

除了不断提高办案质效，民四庭还另辟蹊径，乘着禅城法院大力推进智慧法院建设东风，从2018年开始，通过整合房产纠纷案件数据信息，深入挖掘数据价值，建成房地产审判管理云图。去年10月，房地产审判管理云图正式启用。每个案件都可在图中找到位置，云图把大数据和区块链技术运用到司法实践，为法院审判工作提供了全新的观察视角。

为推动房地产业健康持续发展，该院以涉诉案件为样本，分析房地产企业在经营、开发、销售等过程中的问题及根源，通过司法建议的形式为其如何规范经营提供指引。近三年共向企业和政府职能部门提出司法建议13条，均得到有关单位的认可和采纳。

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