引入TOD模式 激发城市活力 禅城深挖土地潜力，推动轨道交通建设

在季华二路以南、禅西大道东西两侧，一座蓝黄色相间的建筑正拔地而起。这里是禅城区张槎TOD项目的所在地。截至目前，禅城区共有TOD项目3个，除了张槎TOD项目，还包括湖涌TOD项目以及石湾广场石湾地铁站交通枢纽一体化项目。

近年来，禅城区借助地铁建设这股东风，在土地资源紧缺和建成度高的背景下深挖土地潜力，致力推动轨道建设，引入TOD开发模式，推进大型基础设施项目建设和土地资源集约节约利用。TOD项目的推行，将给禅城带来哪些影响？如何借力TOD项目激发旧城活力？禅城正在积极探索。

南方日报记者高绮桦

强化禅城主城区地位

随着城市化的快速发展，禅城的土地开发强度已经远超30%的国际警戒线，土地瓶颈成为了城市可持续发展的制约之一，交通拥堵和环境污染等“城市病”也越来越突出。如何在城市开发的时候更合理和集约地利用土地，尽量避免以往摊大饼式带来的弊端，TOD模式应运而生，成为城市更新与开发的首选。

TOD开发是以公共交通站点为中心，对周边400—800米半径范围内的土地进行高强度的开发，建成集居住、商业、办公、教育、文化等混合功能为一体的社区。

“对于禅城而言，TOD是一种全新的规划理念。如果得以落实，禅城的规划思路将以火车站、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线及其公交站点为中心，以5—10分钟步行路程为半径建立禅城区的中心广场或城市中心。”中山大学岭南学院经济学系教授、港澳珠三角研究中心副主任林江说。

他认为，届时，禅城将成为佛山市真正意义的城市中心区，这对于提升佛山的城市格局、让新基建对接传统基建、让智慧城市理念成为提升禅城城市地位的动力将具有深远的影响。

佛山科学技术学院交通规划研究所所长曾小明同样认为，TOD项目建设有利于聚集产业及人流，从而有利于强化禅城作为佛山市主城区的地位。

当前，禅城在多个在建的轨道交通项目中引入TOD开发模式。这一模式是如何推动轨道交通实现良性发展？

曾小明说，以TOD项目推动轨道交通发展的重要方法就是“地上补地下”，即以轨道站点相邻物业收益来补轨道交通建设的投入成本，以票款收入来支持轨道交通的日常营运开支。“从更广义的角度来看，TOD项目区域优质城市与产业发展带来的较高水平的赋税收入，也可持续反哺轨道交通建设。”

林江以香港地铁为例介绍，香港特区政府通过批出地铁的上盖物业发展权给港铁公司进行发展，让港铁公司有利可图，同时让港铁公司上市融资。

目前，港铁公司是香港提供轨道交通服务的最大的服务供应商，每天有接近百万人次使用其服务，有效地平衡了票价与公益性原则之间的关系。“我认为TOD项目完全可以借鉴香港港铁的做法。”林江说。

治疗“城市病”的“良药”

TOD开发模式备受现代大城市的青睐。世界银行首席都市专家铃木博明在日建设计编著的《站城一体开发》一书的序言中说到，TOD使紧凑的城市空间得以可能，对基础设施投资不是以线性的扩展而是以面状的集中，提高了投资效率，且缩减了运营维护费用。在紧凑的城市空间里，地域冷暖房的导入和太阳能发电通过智能网的能源连接使高效利用成为可能。市民交通的改善使医疗保险福利等政府服务财政也得以削减。

“它不仅提升了人们的生活品质，还改变城市发展格局，治疗"大城市病"。”西南交通大学经济管理学院教授周国华表示，经过国外城市几十年的探索，已经证明了TOD模式是“一剂良药”。

日本涩谷站周边有8条地铁线交会，整个区域共设有6个地铁站，日均客流量约300万人次，是东京城内规模最大的轨道枢纽站。涩谷站经历了多次增建和改建，2005年底开始的多个开发改良项目于2012年逐渐竣工，解决了原来存在的换乘路线过于复杂、站前广场空间不足等问题，在有限的空间内集聚多样的城市功能，规划了以商业、办公功能为主的街区，吸引了包括音乐、时尚和影像业等文创类产业的进驻，形成了这一街区独特的产业和文化特征。

香港九龙作为全球瞩目的TOD新标杆，通过轨道交通站点与商圈、居住区间的科学规划，提升片区内步行系统的通达程度，迅速盘活九龙商圈。在香港，约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。

其中，港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系统四通八达，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商业和娱乐用途，给行人提供了极大的方便。香港无疑是全球轨道建设最密集的城市之一，九龙的TOD发展模式则整体提升了片区价值。

“TOD的综合开发，其内涵远非一个"地铁加盖"所能涵盖的，它是新发展理念指引下的城市开发理念更新和方式重构。”周国华说。

打造现代服务业供应商集聚地

回看禅城，现有的TOD项目中有涉及老城改造的内容，如何结合本地实际叠加产业，激活城市活力，是一个亟须解决的问题。

“近年来禅城区在高科技、金融服务、产业服务以及文化创业等方面下了很大力气，取得了一定成效，但对于佛山中心城区的地位来说，发展水平还需提升。”曾小明建议，在推动TOD项目建设时应该考虑与上述产业相结合，在扩容提升上做文章，全方位在科创、文化创意等产业上做强做优。

林江则认为，禅城是佛山最具有历史传统和文化沉淀的区域，TOD项目的建设要盘活老城区文化资源，并将之与现代经济和新产业实现对接。这是禅城发展TOD项目成功的关键。

“禅城可以借鉴国内外先进经验，通过引进餐饮、娱乐、康体服务等供应商开展经营活动，对禅城的一些历史建筑进行活化。”林江说，这既可以保留禅城区的文化历史建筑，又可以通过经营活动所产生的现金流为保护这些历史建筑提供必要的资金，同时也最大限度地与禅城区的TOD项目所体现的四通八达的公交网络实现无缝对接，从而让禅城区的活力得以真正激活。

当前，禅城区正大力发展夜经济。林江认为，这与禅城的TOD规划思维是一致的。“禅城未必能够成为先进制造业的集聚地，但很可能借助TOD项目成为现代服务业供应商的集聚地，从而成为推动佛山传统制造业转型升级的一股重要力量。”

对此，曾小明认为，禅城应围绕TOD项目在城市空间上进行相应的城市设计、在产业布局上进行相应的“产城人”融合发展规划，使城市发展、产业提升的个要求得到最恰当、最高效、可持续的配置。

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禅城3个TOD项目最新进展

湖涌TOD项目一期住宅项目已开放销售

湖涌TOD项目位于季华路与紫洞路交界处，地处禅西新城西南侧，是佛山政治、经济、文化的重要节点。项目共计259亩，地块内布置有地铁2号线的湖涌停车场、湖涌地铁站等大型设施用地。

历经数年，禅城区通过邀请专家指导，从概念方案研究、经济测算、方案对比、控规调整等方面入手，协调解决消防等问题。湖涌停车场从最开始的独立占地196亩的露天停车场设计，优化为占地106亩的上盖物业开发设计。

现今，湖涌TOD项目已于2018年10月18日出让，由佛山市中交保利房地产有限公司竞得，成交价为22.0020亿元。目前第一期住宅项目已实现销售，第二期住宅和第三期商业办公物业将于不久后推出市场。

张槎TOD项目计划有3条轨道线路通过

张槎TOD项目位于禅城区季华二路以南、禅西大道东西两侧，紧靠季华路-魁奇路商务商业发展轴线，是佛山市高新技术产业开发区、智慧新城与老城区相交接的过渡地段。张槎TOD项目地块有3条轨道线路通过，分别为地铁2号线、4号线和广佛环线，地块内设有广佛环城际的张槎站。

张槎TOD地块是禅城区辖区内唯一一块共享城市轨道和城际轨道核心辐射的地块。未来张槎TOD项目的开发，将带动整个禅西片区的发展，提升张槎地区作为禅西门户和新城核心的整体形象及地位。

石湾广场项目预计明年完工

石湾广场石湾地铁站交通枢纽一体化项目位于禅城区镇中路东侧、三友南路南侧、茂祥路西侧。因历史的原因，项目周边工业、仓储、居住、公共服务等用地混杂，城市面貌不佳，交通不畅，停车困难，周边群众缺乏绿色休闲的公共开放空间。

为了解决这一系列的问题，禅城区决定由区轨道交通发展有限公司实施石湾广场石湾地铁站交通枢纽一体化项目。项目将打造下沉式绿色广场，实现资源综合利用，同时优化街区人文景观，为周边市民提供丰富多样的休憩空间和可持续发展的绿色空间。其中轨道交通和常规公交的零距离换乘、无障碍接驳的设计将极大提高市民出行的便捷程度。

石湾广场石湾地铁站交通枢纽一体化项目总用地27153平方米，投资总额38345万元，已于2019年动工，计划2021年完工。

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