消费者:我花几十万就买了一套被查封的房子? 律师:及时采取法律措施维护合法权益

来源:清远日报 2020-03-27 09:23 http://www.kcqsx.com/

辛辛苦苦看中并筹钱准备买下的房子竟然因为房主欠债被法院查封,该怎么办?广东捷高律师事务所成功办理的一宗房屋买卖合同纠纷案件,为类似案例提供启示。

■案例

2017年2月,孙某通过房屋中介看中了建业龙腾花园的一套房屋,房屋业主系张某。2月10日,孙某作为买方,与卖方张某、房屋中介三方签订了《买卖合同》,约定张某将龙腾花园12号楼XX房出售给孙某,建筑面积为125.28㎡,房屋价款63.8万,定金5万,中介费5千。

2017年6月,孙某经查询得知,涉案房屋因卖方张某与他人之间存在民间借贷纠纷诉讼案件,在2017年3月6日已被建业人民法院依法采取保全措施,同年6月,涉案房屋因为没有及时偿还房屋贷款,被招商银行诉至法院,并再次被法院采取保全措施。得知该情况,孙某即联系张某,但已无法联系上。

此时,由于政策影响,建业的房地产业向好,房屋单价从5000元涨至近万元,将近翻一番。

为维护自己的合法权益,孙某将卖家张某和房屋中介告上法庭,要求解除合同,退回已支付的定金和中介费,赔偿因房价上涨和合同违约引起的经济损失55万元,并依照合同约定,由二被告承担本案所支出的保全费、诉讼费、律师代理费、评估费等费用。

法院判决:

解除合同,赔偿涨价差额

经过庭审,法院全部采纳了原告孙某的观点,认为:由于涉案房屋已被法院查封,事实上合同已不可能再继续履行,故对原告要求解除与二被告签订的《买卖合同》的请求,法院予以支持。

对于原告主张的实际损失,因被告张某违约导致原告购买涉案房屋的合同目的不能实现,受建业2017年以来的房价上涨因素影响,导致原告在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋,由此造成了差价损失,该损失属于因被告张某违约造成原告的损失。对于房屋差价损失,原告提供其于2017年6月22日在同一楼盘购买房屋的《商品房买卖合同》,法院对该《商品房买卖合同》予以采信,根据该《商品房买卖合同》,法院对原告主张的房屋差价损失550000元予以确认。

律师说法:

广东捷高律师事务所李慧华解释,本案系典型的因为标的房屋被法院查封或采取保全措施导致房屋买卖合同无法继续履行、合同目的无法实现的案件。前事不忘后事之师,在日常生活中,应如何避免这类案件的发生?李慧华给准备购房者一些建议。

第一,尽量避免买到权利瑕疵的房屋。

1.要求卖方提交房屋交易时的产权查询记录,如记录清洁无抵押则可放心交易,如存在抵押则应慎重考虑。

2.要求卖方在买卖合同中承诺、担保房屋所有权的完整性,约定因被查封、保全及其他原因导致房屋不能交易、合同目的不能实现的违约责任。

3.由于现实中常常存在价款交易与房屋产权的真正转移存在一定时间差,在这段时间内,买方务必及时监控房屋权利情况,要求卖方提供其在不动产登记中心查询的房屋权利结果。

第二,发现房屋存在权利瑕疵的应对。

1.及时与卖方联系沟通,要求卖方提供其他担保或者以其他形式保障合同目的的实现。

2.如无法联系上卖家或经沟通无法与卖家达成一致,则应像案例中的原告一样,及时采取法律措施,通过起诉维护自己的合法权益。

在本案中,法院对原告主张的房屋差价损失550000元予以确认。那么,关于因涨价导致的差价应如何认定?

李慧华认为,在这类案件中,由于房价的上涨,合同的实际损失往往无法覆盖买方因卖方违约行为失去交易机会导致的损失,因此,该实际损失的确定亦成了关键。在诉讼时,可通过以下形式确定损失:一是如本案一样,以同一楼盘或附近条件类似楼盘的诉讼时平均单价为准；二是申请房屋价格鉴定。

值得注意的是,不仅所买房屋被查封可要求补偿差价,开发商或卖方因房价看涨不肯以原合同价格交易而解除合同的,亦可以通过诉讼或其他途径补偿差价。