业主车辆被禁止进入小区背后的问题

■大观街(小街道,大观点)

开车进自家小区却吃了“闭门羹”,只能让家人送饭到楼下,然后到小区附近寻找停车位……这件事就发生在市区金碧湾小区业主刘女士的儿子身上。而11月23日小区内张贴的一张公告,不仅没有缓解小区业主对这种管理制度的不满,还引发了更大的争议。(12月14日《清远日报》)小区业主的车辆,却被小区物业禁止进入小区,而只能在小区附近寻找停车位,这事确实够荒唐的。对于金碧湾小区的业主们来说,荒唐的事情远不止这一件,小区内的车库式停车位,出租竟然要800—1000元&月,这显然超过了大多数业主的心理承受能力,同时也超过了清远停车位的平均收费水平,因为保利天汇、碧桂园山湖城、金海湾豪庭等多个同档次小区的露天、室内停车场停车费月租普遍在200-400元左右,相比之下,这个小区的停车位就贵了太多了。当然业主也可以购买停车位,但一个停车位差不多20万元的价格,也着实不算低。

因为停车的问题,金碧湾小区业主和物业的矛盾越来越深,广大业主更是四处维权。现在大多数小区都聘请物业公司,实行了物业化管理,物业公司既是小区的管理者,也是业主的服务者,可以称之为整个小区的“大管家”,既然是“管家”理应以为小区业主提供令人满意的服务为主,然后也为自己赚取合理的佣金,所以双方应该明确自己的定位,也明确自己的权利和责任。但是现在一些物业公司,过于强调管理的权利,却忽视了服务的职责,而在具体的经营过程中,更是一切向钱看,最终难免损害业主的利益,引发双方的矛盾。

就金碧湾小区现在所面临的问题,双方最好能够协商解决,找出一个彼此都能够接受的方案来,如果物业公司不愿意让步,坚持现在车位经营方式和收费标准,那么业主就只能寻求其他解决问题的渠道了。记者在市发改局提供的广东省定价目录(2018版)中看到,该定价目录只针对保障性住房及物业服务的价格标准有规定,对于商业性住房及物业服务价格标准并无明确规定。

尽管如此,并不代表物业公司就可以对小区内的车位为所欲为,想怎么经营就怎么经营,想怎么收费就怎么收费。按照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；第三款规定:占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位,属于业主共有。所以现在应该明确物业公司用于出租或出售的车位,其权属的性质,如果物业公司利用业主共有的道路或其他场所作为车位出租出售,那么收益要归全体业主所有。

反之,如果物业公司利用的是权属属于开发商的,或者是物业公司自己买下来的车位进行经营,则享受自主定价权。但即便如此,对于开发商尚未出售的地上停车位,也应当优先满足本小区业主的车位需要。至于说车位出售或出租的价格问题,按照相关法律规定,一个小区的全体业主,对该小区的事项有充分的自治权,物管处在公布与业主权益有关的管理办法前应与业委会充分沟通甚至取得业主大会同意再行公布为宜。

现在的一个问题是,该小区还没有成立业主委员会,这也导致在与小区物业管理公司进行利益博弈的过程中处于弱势地位。所以在笔者看来,当务之急,是尽快按照相关的文件规定,在社区或街道的指导之下,成立业主委员会,提升业主和物业公司对话当中的话语权。如果广大业主对物业公司提供的服务难以满意,还可以通过投票的方式,撤换物业,聘请新的物业管理公司。

现实中,确实存在很多物业管理公司通过各种不符合国家相关规定和要求的方式侵害业主合法权益的问题,这样的物业管理公司,是难以得到业主的支持的。如果真的闹到被业主投票撤换的地步,显然也不符合物业管理公司的利益。所以,我们还是希望双方从长计议,也希望相关政府职能部门能够及时介入进行协调,帮助解决目前存在的问题。

□张洪军

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