3月市场快速回暖 刚需小户型为市场主流

2月是东莞传统楼市淡季，供应量较少，总体成交行情平淡。东莞合富研究院分析报告显示，2月东莞房价整体平稳，刚需紧凑户型成市场主流。库存总体变化不明显，去化压力处于适中水平。

但是，进入3月份，随着多个楼盘的加推及新项目的开盘（如万科·金色城品、滨海明珠等），东莞楼市逐渐加大供应量，将有望告别楼市淡季。

2月楼市表现平淡

笔者了解到，前2月住宅网签面积仅45万平方米，与2017年基本持平，成交量低。前2月全市新建商品住宅成交参考均价约18809元/平方米，较去年有一定幅度上涨，房价走势较为平稳。

根据合富大数据显示，截至2019年2月底东莞一手住宅库存面积约492万平方米，环比去年1月减少25万平方米，同比去年减少6万平方米。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：21.8个月、11.9个月和11.4个月，其中6个月平均数去化时间比去年增加1.3个月，总体变化不大。

从户型来看，2019年1-2月90平方米以下户型供应比重约11%，较前两年略有加大。90-100平方米主力户型仍不变，保持24%的份额。100平方米以下户型供应比重占35%份额。不过，高层洋房方面新增供应下降。2月高层洋房新增供应3.5万平方米，环比下降八成。市场主要消化年前的新品，主要因为今年春节在月初，市场通常需要2-3周恢复入市节奏，其间房企推新意愿属季节性走低。

而从签约面积来看，同比去年持平，因为项目加推量萎缩，春节期间购房热情普遍下降。其中值得一提的是，临深片区供应节奏加快，2月临深片区供应主力为塘厦新增143套的春晖国际城，该片区洋房新增供应占全市六成。

整体而言，已经过去的2月份，全市楼市供需数据表现平淡。

部分镇街恢复供应

笔者从东莞中原战略研究中心了解到，受到春节传统置业淡季及“返乡”潮影响，楼市持续多周无供应出现。但上一周开始商品房恢复供应，商品房供应面积为3.1万平方米（783套），其中住宅方面，总共供应2.2万平方米（182套）。洋房供应为保利香槟颂，供应了90套；公寓供应为保利松湖，供应了92套；整体上看，部分镇街新增供应恢复。

笔者查阅东莞市房管局数据发现，上周商品房成交套数1126套，环比上涨136.06%。其中住宅成交622套，环比上涨112.29%，同比上涨481.31%；成交面积61197平方米，环比上涨103.24%，同比上涨564.61%。春节假期结束，楼市热度逐步升温，带动网签量平稳回升，签约量相较假期大幅回升，但成交量仍在低位，项目签约量普遍维持在20套以下。

尽管认购情况环比大涨120%，节后楼市关注度逐步回暖，但依旧低于历史平均值。

刚需小户型成主流

据了解，2月份供需链中，150平方米以下小别墅成交市场份额近五成，以2月份第一名成交万科首铸翡翠东望（12套）为主力，均价3.8万/平方米，拉高了150平方米小别墅整体均价，151-200平方米成交比重约24%，在住宅市场的限制政策下，别墅市场整体出货意愿不高，成交暂以供货较活跃兼优质地段小别墅为主。

从供应量来看，别墅均为旧盘加推。2月合计3盘旧盘推新，分别为高埗新世纪颐龙湾、碧桂园信鸿铜雀台、汇景御海蓝岸，体量均50-70套中小别墅。其中前两名为高埗和麻涌镇目前唯一在售别墅项目。

从洋房的户型来看，三至四房91-110平方米刚需紧凑户型比重达48%，91-100平方米户型保持约35%上下比重。而111-130平方米紧凑4房、中三房户型成交约26%，连续2个月维持比重；81-130平方米多梯段供应大幅萎缩，成交依然维持100套之上，市场以消化年前新品为主。

其中，2月份东莞公寓供应面积约1.3万平方米，仅为1月的十分之一，全部来自保利松湖18单盘；成交大幅放缓签约面积约2.0万平方米，环比减少四成，同比减小2成，处同期低位。并且，31-50平方米销量较突出，市场份额占55%，为全市最畅销两大梯段，其中41-50平方米最受欢迎，阳先城MODO大打促销牌刺激成交。

不过，2月份商住用地断供，地块成交总金额约7.9亿元，环比减少47%，与去年同期相比大幅增加229%；楼面地价约356元/平方米，环比下降42%，同比下降13%，主要为2月商住用地持续“零成交”，4宗地块均是底价成交，导致整体楼面地价处于低位水平。（文/图 陈泽煌）

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