在“三旧”改造政策上要继续“先走一步” 南海城市更新再启新征程 重振虎威

对东华软件华南区（大湾区）总部项目、全影汇VR总部、夏北永胜旧村改造等项目进行签约

文/图 张闻 张凤欢 林海岚

作为全国33个土地改革试点之一，佛山市南海区一直都是全国土地改革的“探索者”。如今，在粤港澳大湾区的背景下，南海要把握住在“三旧”改造政策上“先行一步”的优势，通过“土地文章”进一步促进南海城市与产业的发展。

再造高质量发展新南海需要“土地文章”

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在今年2月27日召开的南海区第十六届人民代表大会第四次会议闭幕式上，佛山市委常委、南海区委书记黄志豪向大会提出，南海要通过空间格局、产业集群、生态环境、基层治理等方面实现再造，“再造一个高质量发展新南海”。

南海雄心勃勃，最大的“资本”正是实体经济发展的强劲需求和在土地改革上“先走一步”的丰富经验。作为全国33个土地改革试点之一，南海从2007年开始实施“三旧”改造，先后建成了广东省金融高新区C区、广佛智城、新光源产业基地、平洲玉器街等一大批城市更新项目，完成了天富科技城、大金智地、上东工业区等一批村级工业园改造示范工程。城市更新推动南海从“工业化”走向“城市化”，立下汗马功劳。

2019年，在粤港澳大湾区背景下，南海对城市更新有着更强烈的需求。据了解，作为南海未来产业结构的“四梁八柱”，“两高四新”产业发展导向得到了社会和市场的广泛认同，2018年共引入超亿元项目166个，计划投资总额1170亿元，各个产业领域都有龙头项目或国家级平台落地，“虹吸效应”正在凸显，强大的产业集群需要相应的发展空间，对南海的城市更新提出了更高要求。

自身发展的迫切也倒逼南海加大存量低效用地再开发力度。随着新增建设用地成本不断提高，南海的“三旧”改造进入深水区。与此同时，近年来，深圳、广州、东莞、顺德等城市（地区）相继出台了城市更新办法，在与周边城市竞争与合作的过程中，南海的先发优势在慢慢缩小，对政策红利的需求正加速增长。

“《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确提出：支持佛山南海推动粤港澳高端服务合作，搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁。南海已在2015年获省政府批复建设粤港澳合作高端服务示范区，《规划纲要》从某种意义上来说，就是将粤港澳合作高端服务示范区建设上升为国家战略，这是南海千载难逢的重大历史机遇。”南海区区长顾耀辉指出，要迎接历史机遇，加快经济发展和城市建设，需要在土地和空间载体上做文章。

5万亩土地实现新时代空间再造

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为此，3月28日，南海区举行城市更新工作大会暨2019年度项目投资推介会。这也是南海在新的一年中城市更新的“集结号”，是南海近年来全力打造“全球创客新都市”成果的集中展示。

本次推介会共推介项目205项，约5.06万亩，其中：工业类60项19408亩、商住类90项15456亩、商服类55项15767亩，涵盖了“三旧”改造项目、村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、区（镇）储备土地、旧村改造等项目类型；另外，大会还推介产业载体建筑面积达195万平方米。据了解，随着2018年南海区旧村改造实现“零”的突破，今年的推介会首次将旧村改造项目纳入重点推介范围，共推介旧村改造项目8个（面积4547.87亩），通过加大投资推介力度进一步掀起整村改造新高潮。

本次活动还对东华软件华南区（大湾区）总部项目、全影汇VR总部、夏北永胜旧村改造、保利良溪广场、海逸新经济小镇、本嘉新材料项目、“联东U谷·西樵国际企业港”项目、翰盈科技工业城、首创禧悦台、沥中工业二区（一期）、中国中药健康产业园等共11个项目进行现场签约，涉及的用地面积超1700亩，计划总投资额超400亿。通过重大项目的签约，进一步展现南海区位、空间、产业和生态等优势以及良好的营商环境。

会上，广东金融高新区、三龙湾高端创新集聚区南海片区、沥桂新城片区、佛山西站枢纽新城、听音湖片区代表展示自身发展优势，积极推介重点片区项目。

本次大会最为引人瞩目的是，南海区在全国率先发布“南海区产业用地供需平台”，平台提供并持续更新土地信息，并提供用地需求信息，将相关需求导向落实到具体项目改造和项目方案中，有助于解决改造利益平衡难的问题，通过以需定供的方式，针对性开展改造，让各方利益透明化，也为政府拟订产业发展政策，进行产业发展引导和产业用地管控等提供数据支撑和决策参考。

“全国的土地改革看广东，广东则主要是看广州、深圳、佛山等大城市。”广州市城市更新产业发展中心院长江浩指出，南海612个待改造村级工业园几乎都在“南海区产业用地供需平台”上，“接下来要进一步举行交流活动，显化各种需求，也要让社会资本关注南海的载体，看到原来南海并不缺地，还是有很多载体”。

南海城市更新容易形成国家级经验

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南海在城市更新过程中能“先行一步”，主要得益于南海率先对“三旧”改造政策的探索。如今，面临新的机遇与挑战，南海新修订的《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》作为“重头戏”在本次推介会上发布解读，将为空间再造释放更多红利。

本次新修订的《办法》有几大亮点，首先是参与有奖，力度加大，对于拆除重建类的村级工业改造示范项目的奖励标准由原来的40万元/亩提高到50万元/亩，并首次将微改造类的村级工业园改造示范项目纳入扶持范围。南海也利用联动开发的方式，在参与“工改居”项目时，必须要联动改造一定比例的“工改工”项目，用房地产业反哺实体经济。在开发方式上，南海探索出了混合开发模式，包括“国有+集体”、“住宅+产业”、“出让+出租”、以产业开发为主住宅开发为辅等土地复合利用方式，有效解决因集体建设用地与国有建设用地混杂带来的土地开发零碎化问题。《办法》还允许对产业用房进行分割销售，并积极探索新型产业用地（M0）开发利用，以工业用地的价格享受科研用地或商服用地的价值。

此外，南海还推出《佛山市南海区工程建设领域深化改革流程再造工作方案》，其中，“模拟审批”将充分利用土地出让前时间，部门提前介入进行实质性审查，缩短项目从确定到开工的前期工作周期；“标准地”则将每个地块的投资、能耗、环境、收益等控制性指标予以明确，区域专项评估数据免费向建设单位提供，有效压缩了项目评估时间。

“联动开发能激发社会对反哺工业的投资热情，让更多的企业参与，让社会资本更多关注，更好地支撑佛山产业的升级。”时代中国集团副总裁兼佛山公司总经理周四阳表示，该集团对南海联动、混合开发均感兴趣。

“南海城市更新已经走了十余年，已经到了更大突破创新的时机，其以点带面的效应，会在接下来体现得更足。”江浩表示，南海的城市更新有着明显特点，已经出现了产业转型和城市更新高度互动的现象，“很多的产业正在长大，这些产业有对空间的需求。”同时，南海给土地松绑的政策比广州更为灵活，更形成了很多示范项目，“南海的新政非常好，比如协议出让、混合开发等都值得探索，南海做这样的创新，能积累很多国家级经验”。

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