增强购买法院拍卖房的风险意识

《经济日报》日前刊发报道提示，对于因涉及债权债务或业主断供等其它原因被法院依法拍卖的房屋，购买者买房时一定要注意增强风险防范意识，以避免不必要的麻烦和损失。

报道指出，法拍房一直都是房地产市场的关注焦点，因其价格一般只有市场价的七成左右，所以吸引了不少购房者的目光。所谓法拍房，是法院拍卖房产的简称，通常因为以下几种情况产生：一是商业贷款预期断供产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖涉案房产变现偿还贷款；二是民间借贷债务纠纷产生。如张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，李四不能直接取得抵押房产，只能出示抵押或借款协议，依法向法院申请执行拍卖张三的房产来还款；三是司法没收产生。如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产可依法拍卖，变现后的钱款收归国库；四是无主财产，即无人认领的房产，经有关主体组织、机构主张，向法院申请拍卖，回收款项上缴国库或用于专项公益。

购买法拍房到底有哪些风险需要防范？报道援引广东连越律师事务所律师黄罗平提示，主要是做到这样几点：

首先要看拍卖标的房产是否属于“交吉拍卖”。所谓交吉，是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离。不搬离的，由法院负责强制腾空房屋交付给买受人，买受人能够及时收房入住。若竞拍标的物说明中明确告知竞拍房屋现状为“不交吉”的话，则意味着房屋可能有合法租户，或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用，法院拍卖后，不负责腾空房屋交付给买受人，房屋清场则由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。所以，竞拍不交吉房屋，可能出现竞拍成功后买受人无法收房使用的风险。

其次，房屋过户税费的问题。法拍房过户的全部税费都将由买受人承担，所以买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分认知，计算好成本。

同时，还可能存在原业主欠缴的物业管理费、水电费及由此发生的滞纳金等。法拍房一旦成交，买受人要承担上述费用的偿还义务，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费及滞纳金等，买受人补缴费用后还要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。

另外还涉及到落户问题。对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等相关部门解决。当然，在执行限购的城市，购买法拍房还要考虑是否符合购买条件。（喃喃）

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