让物管会及时为业委会补位□ 冯海宁

广州市住建委8月6日在官网发布《广州市物业管理条例(征求意见稿)》公开征求社会意见。意见稿与现行规定相比有不少变化:设立物业管理委员会制度,在业委会缺位时及时补位。耗时耗力“扫楼”书面投票将被电子投票取代,实名制保证真实性。而对不履职且逾期不改正的业委会,将由居委会组织重新选举（8月7日《信息时报》）。

上述意见稿有不少亮点。比如,对于不履职的业委会,意见稿规定居委会可组织重新选举；国务院取消物业企业资质管理制度后,意见稿明确对物业服务企业实施信用管理制度；对于开发遗留问题,意见稿要求查验协议明确责任……其中,最值得关注的是,未成立业委会的小区,将成立物业管理委员会,这一表述令人欣喜和期待。

根据物权法、物业管理条例等法律规定,居民小区应设立业主大会,选举业委会,以实现业主自治。然而由于种种原因,很多小区居民入住多年都没有业委会,如海南省海口市2700个小区有业委会的只占20%；广东中山市有业委会的小区不到总数的30%。没有业委会的小区,公共事务由开发商和物业公司说了算,业主权益无法保障。

为解决业委会缺位带来的问题,上述意见稿拟设立物业管理委员会制度。即由街道牵头组织成立物业管理委员会。成员由5名至11名单数的业主代表和街(镇)、公安派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。笔者以为,在业委会缺位的情况下,物管会是其好替身,既能发挥业委会部分作用,又能促进业委会产生。

根据物业管理条例规定,业委会具有五项职责。其中一项职责是及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。在小区没有业委会的情况下,物管会可履行这一职责,因为物管会中有业主代表,其不会容忍侵害业主利益的事情。另外,物管会还要负责筹备成立业主大会并选举业委会。

这也就是说,物管会将临时扮演业委会替身的角色,当然不完全是替身,其也是业委会的筹备者。一旦产生业委会,物管会在完成自己角色后会解散,小区最终回归业主自主。即物管会是一种过渡性临时组织,但这种过渡非常必要,否则,当某些开发商和物业公司联手侵害业主利益时,就缺少代表业主利益的组织出来为业主撑腰。

显而易见,物管会只有发挥应有作用才有意义。目前,很多小区业委会是一种摆设,今后成立的物管会不能再当摆设了。要想让物管会发挥好应有的作用,必须制定详细的物业管理委员会制度,包括业主代表选举方式、物管会主要职责、所需经费来源、谁来监督物管会工作等事项,都要详细规定,才有利于实际操作。

鉴于很多城市业委会成立率较低,成立难度大,能否在全国推广物管会的思路,值得考虑。虽然物管会在广州还没有实践,在其他城市也很少看到,但从理论上看这应该是一项好制度。

当然,物管会代替不了业委会。如何解决业主大会成立难、业委会选举难也是需要迫切解决的问题。从一些地方实践看,小区业委会成立难,既难在开发商、物业公司不配合甚至从中作梗,也难在某些街道和相关部门的体制机制没有完全理顺。所以,无论是国家物管制度改革还是地方修订物管制度,都应该着力解决业委会成立难问题。

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