依法依理支持征收 争取被征收人获得整体按期搬迁奖 争取西区旧城改造项目提前完成

征收项目出现钉子户是必然的，不出现钉子户则是偶然。无论征收项目的前期工作多么出色，只要有一户钉子户未按期完成搬迁，整个项目的后期建设就无法展开，这个征收项目就依然是失败的。

西区旧城改造项目一直严格依法依律推进征收，确保征收程序与补偿标准的合法、合理性，为最后申请依法强制执行、完成钉子户搬迁打下了牢固的基础。在筹备阶段，项目通过“三选一”竞争性征求意见、公开曝光和驳斥无理要价的行为，凝聚广大被征收人支持征收的力量，减少了钉子户的潜在同盟；在实施签约阶段，通过公开发表《城市拆迁的思考》等80余篇文章、资料、投诉回复，分析了征收行业的客观特性，论证了强制执行的必要性，并以全方位的信息公开、协商公开，向整个社会展示了征收部门与被征收人的谁是谁非，此举争取了社会公众的理解与支持，减少了今后强制执行的外部干扰，也进一步压缩了准钉子户的群体。至今，项目进入攻坚扫尾阶段，项目各种减少钉子户数量、削弱钉子户顽固程度的措施，更突显力度。可以说：西区项目征收工作具备了提前完成、圆满完成的条件，所欠缺的是支持征收的共鸣。

由于支持征收的被征收人已经签订了协议，完成了个体征收事务，对整体征收事务的关注度降低，这使得准钉子户要价之声、拖延之风又开始振荡发酵，形成了较强的要价氛围，这一要价氛围与西区项目征收展开拉锯，拖延了西区项目征收，也严重影响广大已签约的被征收人（签约率95%）争取整体搬迁奖。

故此，西区旧城改造项目希望与广大被征收人一起，为了“被征收人获得整体搬迁奖、西区提前完成征收”的共同利益，重新凝聚支持征收的正能量，消除拖延要价的氛围，形成支持征收的共鸣。在社会公众与广大被征收人的支持下，坚定不移地按照既定计划申报补偿决定，减少钉子户数量、削弱钉子户顽固程度，力争实现被征收人获得整体搬迁奖，力争实现西区提前完成征收。

2018年7月12日，后山经联社提交了《关于对整体按期搬迁奖的意见》，该意见提出：希望西区办事处改变西区旧城改造项目（下称：西区项目）的整体按期搬迁奖（下称：整体搬迁奖）发放条件，理由是：以所有被征收人完成搬迁的时间，作为整体搬迁奖的发放条件，这对于支持政府征收的被征收人不公平。

上述改变整体搬迁奖发放条件的要求，西区办事处无法认同，原因有二，一是补偿方案的整体搬迁奖条款，释义明确、并无歧义，且在2013年就征求意见获得82%被征收人的同意，并经市政府批准实施，故此不存在修订问题。二是整体搬迁奖的设置原理，是将西区项目按搬迁期限完成搬迁所节省的成本与被征收人共享，不可能变成是：被征收人无条件获得整体搬迁奖，而西区项目一边支出整体搬迁奖，另一边还要支付后续的巨额利息等费用。(注：由于可能面临诉讼、强制执行等程序，因此西区项目征收决定规定：全部完成征收的时间是在搬迁期限后13个月内。如能在搬迁期限内就完成征收工作，则节省了资金贷款利息、工作费用等项目成本。)

那么，不改变整体搬迁奖发放条件，有无可能获得整体搬迁奖呢？也就是西区项目征收能否提前完成呢？

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减少钉子户、削弱钉子户的顽固程度，是被征收人能否获得整体搬迁奖、征收项目能否提前完成的关键

按照国家相关规定，一个项目要展开建设，必须完成该地块上所有土地的征收，即，有一户未完成征收，整个项目都无法展开建设工作。

由于征收项目前期投入巨大，因此，征收项目的拖延成本远远高于钉子户的拖延成本。比如：西区项目拖一天，大约要额外支出50万元的利息成本与费用，而钉子户呢？几乎没有成本。由于钉子户几乎没有成本，其拖延要价的期望又很高，因此，钉子户用“拖”来绑架征收项目、争取私利的个案屡见不鲜。

对于钉子户的高额补偿要求，是无法用单独增加钉子户补偿额来解决的。一方面，这种无理由增加补偿的要求，既不符合征收条例等征收相关法规的规定，也不符合有关财政资金使用与审计要求；另一方面，增加了钉子户的补偿，对之前按补偿方案签约的被征收人而言就显失公平。如果钉子户“拖延获益”，其示范模仿效应，将导致后期征收项目无法实施。因此，征收条例第二十六条、第二十八条规定：对于不在规定期限签订补偿协议的，由市县人民政府依法下达补偿决定，对不按补偿决定搬迁的，依法申请法院强制执行。国土法等相关法律也有类似规定。

因此，征收项目能否按期完成，其关键在于能否申请法院依法强制执行。而征收项目能否顺利推进、提前完成（西区项目被征收人能否获得整体搬迁奖），则在于钉子户的顽固程度与钉子户的数量。若钉子户的顽固程度不大，那么,或者依据补偿决定进行搬迁，或者是在进行行政复议、行政诉讼失败后搬迁，而不需要实施强制执行，那么，被征收人获得整体搬迁奖的希望就大；钉子户数量不多，即便是个别钉子户非常顽固，也能在较短的时间内，通过实施强制执行完成搬迁，那么，被征收人这也能获得部分整体搬迁奖（奖励额会随时间推移而减少一些）。但是，如果钉子户顽固程度大、数量较多，这就需要较长的诉讼与强制执行时间（估计需要一年左右，西区项目预留13个月）。对于西区项目而言，征收能够按计划完成，但钉子户的拖延把可以节约的时间、节约成本“拖掉了”，被征收人的整体搬迁奖也就白白的失去了。

因此，征收项目要想圆满完成、提前完成（被征收人要想获得整体搬迁奖），除了要能够依法申请强制执行之外，还要有减少强制执行的外部阻力与风险的措施，有减少钉子户数量、削弱钉子户顽固程度的措施。

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保证依法实施征收，才能依法强制执行

征收项目遇到钉子户是必然的，因此必须确保能够顺利向法院申请强制执行，也就是必须保证征收过程完全合法。西区项目在征收合法性方面，一直强调两个核心层面的工作。

1、征收程序的合法性

征收程序合法性有多个层面，主要有：选定评估公司、评估实施程序、征求意见程序、申报征收决定程序、补偿方案与评估报告送达程序、申报补偿决定程序、以及未来的申报强制执行程序等等。

西区项目在这些程序中，均由专业团队（来自法律、评估、经济学、社会学的多位专业人士）参与并形成方案，经多方征求意见后再执行，并且，为力求无误，但凡有一点疑问的，都不惜返工补充。比如：选定评估公司程序，为慎重起见，就在完善程序后，补充作了第二次的选定。而最近的补偿方案与评估报告送达程序，就放弃了原来的简易送达计划，改为完全按照法律规定的程序进行：包括征收部门人工送达、公证邮寄送达、公告（张贴、登报）送达。

2、补偿标准合法、合理

2011年11月，西区就按征收条例规定的程序，聘请了三家评估公司作为西区项目的评估机构；三家评估公司经过近半年的详细调查、分类抽样评估，并在此基础上形成了每一户的补偿价格。2013年9月起，补偿方案以及每一户的补偿价格下发数千份，逐户征求意见，获得了82%的同意率。

2015年12月项目开始签订补偿协议以来，有10余宗产权因房屋结构、房屋建筑年代问题出现差错，而需按评估参数进行补偿价格调整，约占总征收产权宗数的0.5%。有20余宗产权主动要求独立评估与复核评估，这些独立评估、复核评估的结果都证明补偿价格合理。2017年西区项目进入申报补偿决定阶段后，经过三家评估公司反复验核，有近百份评估报告（评估时点：2015年2月12日）已送达给被征收人，至今仅有一户预备申请专家委员会鉴定，但最终因不符合相关要求而终止申请。至今，有关补偿方案、补偿标准的质疑投诉不足10份，项目均以公开方式作了详细的公开登报解答与回复。至今，已有95%的被征收人已完全按照补偿方案签订了补偿协议。

即，从2015年12月开始签订补偿协议，整个补偿方案经过了近三年的考验，补偿方案的合理、合法、合规性得到了充分证明。事实上，西区项目所余被征收人除了不断重复“我就是认为补偿方案不合理”、“我就是要这么多”之类的说辞之外，已经没有任何客观的、有依据的理由。

3、很少有律师等专业人士介入西区项目征收，反证了西区项目征收的合法、合理性

西区项目征收的社会效益目标，是合法征收、合理补偿。因此，对于被征收人，包括钉子户的合理意见，都会按照“有错即改、有漏即补”进行修正，这种修正乃至为工作差错进行公开道歉，不仅不会影响征收目标的实现，反而是保证“补偿合理、合法”这一征收社会效益目标的有力措施。

钉子户的要求不同，其目的是要求获得超越法律规定的额外补偿，并希望通过聘请律师来实现这一目的，这就让律师相当为难了。

如果被征收人请律师提出的是合理、合法的要求，这很好办，三旧办即刻接受。但是，钉子户的不合法、不合理要求呢？面对协商公开、结果公开的规则，律师怎么可能违背其职业操守、职业要求，像钉子户那样采取胡搅蛮缠的方式来争取超额补偿要求？其胜诉机会又有多少？因此，律师接受委托会非常慎重。

西区项目征收中，至今，仅有中山市外贸物资贸易有限公司所聘请的广东君信律师事务所陈有火律师，是曾经公开以律师名义与西区接触（该个案的详细报道见：2017年8月7日中山日报第12版“事实不能否认，更不能混淆——对中山市外贸物资贸易有限公司、陈池添总经理的回复”）。2018年10月8日，中山市外贸物资贸易有限公司通知三旧办，已与陈有火律师正式解除代理律师关系。

4、与中山市外贸物资贸易有限公司聘请律师陈有火的唯一一次当面协商

2018年4月19日，三旧办与中山市外贸物资贸易有限公司（陈池添总经理）委托的陈有火律师进行了唯一一次见面协商，协商过程中，三旧办提到：陈池添有关“西区用断水断电逼迁”的言论，违背事实（此言论是陈池添指责西区项目征收违法的主要理由）。

这一话题，的确让陈有火律师为难了。如果承认，则会使其在后续协商中陷入被动境地；但否认，则是以律师身份、在录像机前否认中山市中级人民法院的终审判决（判决的结论是“断水断电是为阻止陈池添将厂房改建商铺”，事出有因，方法不妥），说严重点，是在藐视法庭。

所以，陈有火律师作了回避，当时表示说：我们是带诚意来协商的，希望之前的事不再提及。后面的面谈，成为三旧办详细解释了补偿政策，而陈有火律师没有再代其客户陈池添提出任何实质性意见。之后，三旧办发文：希望“诚意”能够有具体表现，比如，至少应该提出一些认为补偿方案、补偿价格不合理的具体意见，但没有得到陈池添、陈有火的回应。

5、杨振汉已提出了西区项目首例补偿决定的行政复议，相信很快会有结果

西区项目已进入下达补偿决定阶段，补偿决定已经过了西区三旧办、西区项目顾问律师、市征管办、市国土局法制科、市司法局等部门逐字逐句、逐项资料的反复审核后，目前已下达了住宅、商铺、工厂三个类型的补偿决定。

2018年9月28日，被征收人杨振汉就其补偿决定申请广东省政府进行行政复议，即，广东省政府将对该户的补偿决定再次进行核查，从杨振汉提交的行政复议申请书看，他隐瞒了“10间相连商铺，已主动签约7间”等重大事实，相信行政复议很快会有结果，项目将对结果进行通报。

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减少外部干扰，才能顺利实施依法强制执行

曾经，征收拆迁被称为“血拆”，“强拆、强制执行”这个词都成为征收拆迁行业的禁忌，征收部门办事人员的话，说得重一点，就成为“逼迁”。

这些都是依法强制执行的外部干扰，为何会造成这种状况呢？一方面，早期的征收拆迁，的确存在不规范，甚至存在违法征收、非法强拆的现象；另一方面，一些媒体、公共知识分子并没有从事征收行业，其对征收行业的片面认知，放大了这些现象，干扰了公众的视听，导致整个征收拆迁行业似乎有了“先天的原罪”，“强拆、强制执行”更是被妖魔化了。

因此，为了让社会公众、西区项目被征收人全面认识征收，排除这些干扰，西区着重做了以下工作：

1、着重说明：拆迁不是自由交易，强拆、强制执行不仅合法合理，而且必要、必须

征收方与被征收人确实发生了“交易”，这是不是“自由交易”？自由交易的特征就是“价低不卖、价高不买”，卖不卖、卖价多少，由卖方确定；买不买、买价多少，由买方确定。

但是，在征收拆迁中，由于存在“被征收房屋（土地）无法有任何替代方式”的客观事实，“一户不拆就无法建设”的法律规定，因此，在征收行业，只有“价低不卖”，无法“价高不买”，即，征收拆迁不同时具备自由买卖的两个特征，也就不适用自由买卖的规则。

因此，补偿价格既不能由卖家定价，也不能由买家定价，而是依据法律由第三方定价并征得多数人同意后，作为统一的补偿价格。即：价格只能以“合理市场价”结合“群体多数意愿”作为判断标准，而不能仅以个体自我意愿作为判断标准。在这一前提下，当一方企图打破标准、不执行合理价格时，就应受到法律制约，因此，依法强拆（强制执行）不仅顺理成章，而且是必要的、必须的。

西区以上述分析为核心，撰写《城市拆迁的思考》，分析了征收拆迁行业的特点，批驳了各种反对强拆的错误观点，强调了在征收拆迁行业为了维护公共利益，就必须要有强制执行。该文在2016年3月21、22、23、24日的中山日报以八个全版发表。之后，该文寄给了曾经发表过反对“强拆”文章的相关媒体与个人。在依法治国的大环境下，除一份较含糊的回应之外（三旧办作答后，对方没有第二次回应），至今未收到书面反对意见，这意味着《城市拆迁的思考》所述的观点，是站得住脚的。也意味着西区项目准钉子户将无法像以前拆迁项目的钉子户那样，不问青红皂白，仅仅是被“强拆”，就能获得舆论同情与支持。

2、全面公开，争取社会公众理解与舆论支持

为使社会公众了解西区项目征收的合法性、合理性，西区强调征收信息全面公开，从2015年12月至今，共发表了80余份相关文件。其中，有关征收标准就有10余篇辩论文章，包括：《西区三旧改造办公室与少数拆迁户的交锋——谁在讲理？》（共3篇）、《拆迁为什么谈不下去？原因之一是：少数拆迁户不认同常理、法律与事实》、《居民lanze投诉:马山改造忽悠居民西区回应：请居民据实反映情况》等；征收相关工作20余篇，包括：《拆迁户黄锦权投诉：<借三旧改造“拆”腐败证据>——西区三旧办回复：黄锦权，你的正义感是真的吗？》、《西区三旧办对后一社怡安阁意见的回函——形同“教科书式耍赖”的拖延，在本项目也行不通》、《再谈拆迁中的诚信与拆迁户维权问题——对新堤街42号之一业主（何荣昌）之子何榕辉投诉的回复》等。

这种全面的、详细的信息公开，使得社会公众了解西区项目征收的各种具体做法，从用传统“有色眼镜”看待征收拆迁，逐步转为理解与支持西区项目征收工作。从2017年年中开始，三旧办与被征收人展开了激烈的争论，至今都没有负面的新闻报道，网络上，正面评论、中性评论占绝大部分。

被征收人则从“充满怀疑、到处求证”，变成“信任、基本信任”，从“有问题找记者报道、要求公开”，变成“不许公开报道、公开是侵犯我隐私”。

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西区项目在减少钉子户潜在同盟、减少钉子户数量、削弱钉子户顽固程度方面的措施

（一）减少钉子户潜在同盟的措施

1、西区项目第二次征求意见时，采用了“三选一”竞争性征求意见，使广大被征收人意识到“没有征收项目，要价也没有对象”，实现了用“争取改善机会的共识”代替“无原则要价的共识”，将第一次征求意见的（观望者）不表态率，从46%降低至16%，减少了可能出现钉子户的群体。

2、西区项目实施中期阶段，用公开协商、听证会等方式，展现征收协商过程中的谁是谁非，既减少了钉子户在项目范围外的同情与支持，也因大部分被征收人“不希望公开表现：不讲理与胡搅蛮缠”，项目将签约率从85%提升到95%，进一步减少了钉子户的潜在同盟。

（二）减少钉子户数量的措施

钉子户是用“不讲理、不讲法的耍赖方式”拖延，以期获得超额补偿，所以，要减少钉子户，只能通过利益制约。西区项目是民生工程，其补偿方案是倾向于被征收人，即，补偿方案比征收条例等法律规定的底线要优惠，因此，西区项目能够采取以下措施对准钉子户的拖延作出处理，以减少钉子户：

1、限制至今尚未签约被征收人的购房面积，限制购买车位数量，该项措施已经在实施。

2、在限制购房面积数量的基础上，从补偿方案、评估报告送达后第十天开始，再次减少被征收人购房面积数量的最高限额；车位数量也将减少。具体措施已经在制定，将于近期公布。

3、被征收房屋与安置房的面积比例不低于1：1.15，但是，补偿决定申报方案的安置房必须尽量接近该比例，摇珠选房只能在尽量接近的户型面积中选择，且不配备可出售车位。

（三）削弱钉子户顽固程度的措施

1、对于已下达补偿决定的，必须完全按照补偿决定办理，除了因行政复议、行政诉讼可能改变之外，任何单位和个人不得改变。

2、对于已下达补偿决定并超过行政复议、行政诉讼期限，又不执行补偿决定的，按国家有关诚信黑榜、西区征收诚信黑榜实施细则执行。

3、对于超过补偿决定规定的搬迁期限不搬迁的，扣除征收奖励，并坚决申请法院强制执行。

人是趋利避害的，西区项目五年的实践证明，在征求意见阶段，被征收人明白了“项目不实施，要价也没有了对象”的道理，同意率就从52%跃升到82%；在签订补偿协议阶段，被征收人明白“先签不吃亏，后签不得益”的原则，签约率逐步上升到95%；所以，在项目的最后阶段，当准钉子户明白“越拖越吃亏”的现实，就不会成为真正的钉子户，也就减少了钉子户数量；再顽固的钉子户，在见到其他钉子户的行政复议、行政诉讼失败案例，其顽固程度就会降低，不会继续盲目坚持碰壁。

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影响征收提前完成、影响被征收人获得整体搬迁奖的要素：少了支持征收的共鸣，多了要价的氛围

西区项目征收已证明补偿标准合理、征收程序合法，并有众多的保障措施，但仍有少数准钉子户依然坚持拖延。在这种情况下，为何加上支持征收的共鸣（小环境的舆论支持），就能起到争取整体搬迁奖，帮助征收推进、缩短征收时间的作用呢？

1、人性的弱点，是征收工作艰难的原因之一

人性的弱点：发财欲望、爱听赞同的话、更相信熟人的话。这在传销中很明显，传销的核心是利用发财欲望，通过挑起传销人员之间（熟人之间）的共同欲望，不断的共鸣、不断的强化，使得传销人员的群体听不进任何反对意见，直到对法律视而不见。

被征收人也有类似的特征：较强的要价欲望，因此，首先就不喜欢听取“拖延获益不可能、超额补偿要不到”之类的反向意见，只喜欢听“最后还得求我、拖延就能获益”之类的有利于满足其欲望的意见。在被征收人之中，谁都不会反对多要一些，甚至有被征收人早签合同，也会受到其他被征收人不同程度的责难：“你被骗了”、“你这么积极干什么？”

而准钉子户则是：发财欲望强烈，形成小团体，建立攻守同盟，发财欲望在振荡共鸣中强化，支持要价就获得掌声、欢呼，反对要价（如果有）则是被嗤之以鼻。

征收部门天天在宣传“一个标准到底、标准不可能会变”，但是，从利益的角度分析，征收部门是一方，被征收人是另一方，“阵营”完全不同。因此，征收部门的宣传措施很容易被认为是“有利益动机，所以骗人、哄人”而失去说服力。

征收过程有这样的个案：征收部门怎么都无法说服，但支持征收的邻居一番劝说，被征收人就听从了；征收部门好不容易说服了被征收人，但是，反对征收的邻居说了一番相反的言语，被征收人又反悔了。究其原因，他们来自同一“阵营”，容易产生共鸣；他们是熟人，更可信一些。

2、正面例子：相同的补偿方案，第一次征求意见同意率只有52%，第二次征求意见同意率跃升到82%

西区项目第一次征求意见之时，被征收人共同目标是“要价”，早签“同意”，实际是违背了被征收人群体利益，就会受到压力，所以，出现了“签了同意补偿方案，却依然对外宣称我是反对的，还没有同意”的现象，这是应对被征收人群体压力的自然反应。只有相当理性的被征收人才会公开支持征收，所以，第一次征求意见同意率仅有52%。

第二次征求意见，由于采用了“三选一”竞争模式，很可能失去征收机会，“征收项目不落实，要价也没有对象”的观点深入人心，于是“争取征收机会、争取改善机会”（虽然少要一点，但还能要到）成为被征收人的共同目标。过多要价、反对征收则违背了被征收人群体利益，于是，理性的被征收人依然支持征收，一般被征收人感受到了群体压力，甚至出现了反对征收的人员也“支持”征收的现象。比如，陈冠钦及其亲属，三个产权，两个同意、一个反对。同意是高调的，在征求意见的第三天就签署了同意；反对则是低调的，在最后一个月才表示反对。即，无论是真心为了获得征收改善机会，还是只是为了保住要价机会，被征收人都在为共同目标而努力，于是，第二次征求意见同意率就达到了82%。

3、反面例子：要价氛围的力量很强，可以造成理性的、坚定支持征收的被征收人反转态度

常理而言，经过长达5年多的宣传教育，西区项目被征收人应该很了解项目政策与相关法律法规，应该明白超出补偿方案的要价是不可能实现的。但在2017年之后，要价的氛围在西区项目再次兴起，甚至导致相当理性的被征收人反转。

后山一二三社共有24名股东代表，其中19位股东代表是被征收人。这19位股东代表，在第一次征求意见中，同意率为79%，并且，征收观念调查的同意率是100%，第二次征求意见同意率是95%，至2016年8月已经100%签订了补偿协议。即，这些股东代表的同意率、签约率比同期整个片区的同意率、签约率高了13%至27%。所以，他们是一群理性的被征收人，是带领西区项目（马山片区）其他被征收人获得征收机会的人员。但是，2017年，在要价氛围中，在“为社员争取补偿”的怂恿下，他们投票支持了后山一二三社采取以下不明智的举措。

（1）2013年西区项目征求意见时，补偿方案已明确西区项目征收采用异地安置方式、安置点位于彩虹片区，后山一二三社也两次签署同意补偿方案的书面意见。2015年市政府发布了征收决定与补偿方案，以行政决定方式确定了上述安置点。到了2017年，征收决定的行政复议、行政诉讼期限已过，后山一二三社却提出回迁要求，此要求除了影响其他被征收人的认知、证明后山一二三社反悔、失去诚信之外，没有任何意义。

（2）后山一二三社对其被征收商铺的评估价格提出异议，而三旧办发现该商铺的出租合同可以证明评估价格的合理性，希望提供出租合同。但是，后山一二三社却拒绝提供出租合同（只坚持异议），甚至在听证会上，后山一社社长杜锡辉公开声称：“因为评估错了（评估报告也出了），所以就不提供出租合同了。”这种无证据的异议没有作用，这种“经过股东代表同意”的拒绝也没有任何意义，试问，到了行政诉讼、强制执行裁定时，后山一二三社能在法庭上拒绝法官的举证要求吗？

（3）2018年1月10日后山一二三社补偿方案听证会上，三旧办一发言就嘘声一片，多次出现“你不要说了”的喧嚣，似乎杜锡辉已经“把控局面”。事实上，听证会的目的，是展示与证明“谁是谁非”，企图用不讲理、不许对方说话、制造嘘声来“把控局面”，只能成为“已无法劝说、无法协商一致、需要下达补偿决定”的有力证据，而无其它任何意义。

（4）2018年7月12日，后山经联社以《关于对整体按期搬迁奖的意见》，要求无条件发放整体搬迁奖，后山一二三社的19名股东代表应该也投了赞同票。那么，19名股东代表有没有想过，2017年5月投票支持后山一二三社采取不明智行动，是否会影响获得整体搬迁奖？有没有想过，一方面支持后山一二三社拖延要价，另一方面却向西区提出希望获得整体搬迁奖，这在情理上是无法接受的。如果西区同意改变整体搬迁奖的规则，岂不是在助长这种行为？

后山一二三社相对理性、相对懂法的股东代表，尚且深受要价氛围的影响，做出各种不明智的行为，更何况一般的被征收人？目前的状况是：准钉子户团体与三旧办、发财欲望与一个标准到底，在不断的“拉锯”，因此，被征收人要想获得整体搬迁奖，西区要想提前完成西区项目征收，必须形成支持征收的共鸣，消除要价的氛围。

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消除要价的氛围，形成支持征收的共鸣，被征收人争取获得整体搬迁奖、西区争取提前完成西区项目征收

被征收人为何应支持征收，因为有共同的利益：整体搬迁奖；为何不支持要价，因为钉子户要价违反法律规定，不可能要到，反而会拖累2000余户被征收人无法获得整体搬迁奖。

如何消除要价的氛围，第一，动员所有被征收人支持征收；第二，对钉子户的歪理进行反驳；第三，对歪理产生的源头首先下达补偿决定。

1、整体搬迁奖应成为所有被征收人共同追求的目标

整体搬迁奖是以全部被征收人按期搬迁作为前提条件的，这是不是太虚无飘缈了呢？

西区项目被征收人不应该有这种疑问，因为，2013年在三个片区共同竞争，争取西区项目征收机会（被征收人改善机会）之时，恐怕谁都认为这不可能，但事实是：马山片区成功了。现在，由于项目承诺：“如果出现后签者的补偿价格高，则同类已签协议者将获得同等待遇”，因而出现了一些“希望钉子户能够通过拖延要价成功，以便搭上提高补偿标准的顺风车”的被征收人，这种“搭顺风车”的希望，是不是更渺茫？

事实上，现在获得整体搬迁奖的机会，远远超出当初马山片区获得征收改善的机会，原因有以下几点：

第一，征求意见时，西区必须做到三个片区一视同仁，无法出面帮助马山片区（出面帮助任何一个片区，很可能是适得其反）。而现在，西区给予整体搬迁奖与项目在搬迁期限完成征收所节省的成本基本一致，并且，在搬迁期限完成征收，还能取得减少强制执行的社会效益。所以，“西区希望提前完成征收”与“被征收人希望获得整体搬迁奖”的利益一致、目标一致，因此，西区能够直接帮助被征收人争取获得整体搬迁奖。

第二，征求意见时，项目尚未进入征收程序，西区除了宣传曝光之外，没有其他措施，而现在，前文已经分析了，西区有经济措施，诚信黑榜、依法强拆等一系列的处理措施。

第三，在时间上，因搬迁期限已顺延到2019年8月31日,故此，在2019年8月31日全部完成搬迁，则能够获得最高整体搬迁奖550元/㎡；在2019年11月31日全部完成搬迁，则能够获得最低整体搬迁奖100元/㎡。即，至最高整体搬迁奖的期限尚有11个月，至最低整体搬迁奖的期限尚有14个月，工作开展时间上比征求意见（前后3个多月）时还要充裕。

第四，最重要的是：争取获得整体搬迁奖的行动中，被征收人几乎没有付出，只要为征收说说支持的话，对不正确的观点进行反驳，甚至，只要做到不附和准钉子户，也对争取获得整体搬迁奖有帮助。

所以，是支持征收、争取获得整体搬迁奖，还是图口舌之快、附和钉子户，所有的被征收人理应作出正确的选择。

2、对准钉子户所倚仗歪理的驳斥

目前，在西区项目准钉子户之中，还流传着一些歪理，他们靠这些歪理在作最后的坚持。

（1）强拆不了的，你看那些钉子户（指：网上的一些报道）十年八年都拆不了

三旧办回应：有些征收项目强拆不了，不是法律不允许强拆，而是这些项目有一些特殊原因。首先，网上所看到的，大部分是十年八年前的征收拆迁项目的遗留问题，那时征收拆迁工作很不规范，无法适用现在的法律，导致强制执行出现法律障碍。其次，也有些城市实施的是城市更新法则，暂时未能完全与征收条例、土地管理法对接，导致了一些法律障碍。所以，要具体分析西区项目是否存在这些法律障碍，否则，就撞南墙了。

更重要的是：“十年八年拆不了”，反过来想想，就是：这个钉子户，在一个烂尾工地上，辛辛苦苦坚守了十年八年，还是没有实现他的发财梦想，对吗？

（2）强拆不了的，三旧办（西区）不敢负这个责任的

三旧办回应：这是没有搞清楚三旧办的职责。

依法申请补偿决定、依法申请强制执行，三旧办不会被问责。相反，无理由提高补偿标准，将导致三旧办面临查处；纵容拖延、让西区财政背负沉重的负担，也会使三旧办面临问责。

如果明白这些道理，那么，三旧办会采取的行动不是一目了然吗？何况在项目已无法律障碍的情况下，三旧办有何理由不坚定不移地走司法程序、不及时申请强制执行？

（3）吓人的，补偿决定说了一年多，也没见下几份？

三旧办回应：这应该是准钉子户继续拖延的主要原因之一，也是2017年西区项目范围内形成要价氛围的主要原因之一。

在此之前，补偿决定是下得慢了，原因是送达程序问题。之后，三旧办会尽力加快。这一保证能否最终实现，请关注补偿方案、评估报告的送达，关注报刊上公布的补偿决定下达信息。

（4）只要大家一齐坚持，法不责众。

三旧办回应：

第一，你代表不了剩余被征收人。太多的征收个案证明，“今天高调劝人坚持，明天自己主动签约”的现象，相当普遍。你恐怕想不到，曾经“铁了心”拖延的陈冠钦、黄兆根等人，他们都会主动签约；你也想不到，第一个被下达补偿决定的梁惠权，在补偿决定的诉讼期限内就按补偿决定签约。

第二，你真不算“众”，即使把所有未签约的被征收人都算上，也仅仅是5%。也不要拉人下水，造成他人损失之后，你会被埋怨一辈子。

第三，如果你真那么坚决、真认为自己正确，那么，你应该主动站出来申请对你下达补偿决定，然后主动进行诉讼，以此检测你能否赢，这样，即使输了，也只是你一家，却能让你的朋友邻居避免了步后尘、受损失。但现在却是，你在想尽办法躲闪，想尽办法拖延补偿决定下达，这算什么？

第四，西区项目征收完成期限是2020年9月30日，而整体搬迁奖的期限是2019年8月31日，然后就会逐步下降，超过2019年11月30日则没有整体搬迁奖。所以，不是法不则众，而是你首先面对因为你而无法获得整体搬迁奖的、西区项目95%以上的被征收人，有10000之众。

3、对于拖延签约、搬迁的牵头人，将优先申报补偿决定

西区项目征收采取了众多的摇珠排序程序，包括：签订协议排序、公开约谈排序等，对于申报补偿决定中的安置房，也是采用摇珠。之所以有这么多摇珠，是希望做到尽可能少的人为干预，尽可能地做到对事不对人。

但是，三旧办从未承诺：申报补偿决定也采用摇珠来选择被征收人，因为，三旧办完全了解一些人对征收项目的影响，完全了解怎么选择申报补偿决定对象、诉讼对象，才能减少补偿决定申报数量，减少诉讼、强制执行数量。

因此，对于上述歪理产生的源头，对于那些拖延签约、拖延搬迁的牵头人，项目将在补偿方案、评估报告送达后，优先申报、下达补偿决定，优先申请强制执行，使所余准钉子户认清其后果，莫再重蹈覆辙。

欢迎向三旧办反映“劝说他人坚持不签约的被征收人”。

7

请西区项目未签订协议被征收人的家人、亲戚、朋友关注补偿方案与评估报告的送达

据了解，部分未签约被征收房屋的被征收人之间、被征收人家人之间，存在支持签约与反对签约的分歧；部分未签约的被征收人，通过多方共同深入的思想工作，应该还能做通工作。但是，距离搬迁期限、整体搬迁奖期限已经越来越近，如不加快补偿决定下达的速度，那么，被征收人获得整体搬迁奖就没有了希望，西区项目征收也难以提前完成，为了2300余户、10000余被征收人的利益，也为了西区项目、西区财政、广大纳税人的利益，三旧办只能按照计划全力推进补偿决定下达工作、强制执行工作。

如果被征收人的家人、亲戚、朋友不想被征收人因为固执、因为被怂恿，而失去自主选择安置房的机会，失去选择车位机会，那就请抓紧时间，加快劝说工作。

需要注意的是：2019年3月31日是完成全部补偿决定的时限，在此时限之前，只要某一户的补偿方案、评估报告送达，就可以启动该户的补偿决定申报程序。所以，请关注补偿方案、评估报告送达时间。补偿方案、评估报告送达之日起、满10天后，将申报补偿决定。

8

请社会公众支持西区项目征收，请所有西区项目被征收人齐心努力，共同争取整体搬迁奖

请社会公众支持西区项目征收，因为西区还有相当一部分地区需要改造、相当一部分道路需要拓宽、公园绿地等公共设施也需要增加。如果西区这个首例的、经过充分准备的改造项目，依然被钉子户拖延，无法圆满完成，那么，其负面示范效应将导致西区今后的征收工作更加困难，西区的民生改善、经济发展都将受阻。所以，请社会公众支持西区项目征收，西区三旧办与相关单位将依法履行职责，坚定不移地通过申报补偿决定、申请依法强制执行，完成钉子户的搬迁。

请尚未签约被征收人的亲戚、朋友、同事、熟人支持西区项目征收，由于不少准钉子户既躲避三旧办约谈，也不读书、不看报，只顾蒙起头做发财梦，所以，西区项目需要你们的口口相传。如果你们方便，也请代为传递信息或帮助劝谕，这可能会使准钉子户回头、使他们的损失减少，事后你们会收获准钉子户的感激。

西区项目所有的已签协议被征收人，希望你们能够积极地传播支持征收的正能量，这是西区与你们的共同利益。

西区三旧办真诚地感谢为支持西区项目征收而积极传播正能量的所有人员，谢谢大家。

西区三旧改造办公室

2018年10月24日

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